Apartamentele sunt scumpe la Cluj deoarece cererea depășește oferta.
Factorii care pun presiune pe cerere sunt:
numărul mare de oportunități și facultăți bune atrag oameni din împrejurimi.
prezența angajatorilor care oferă venituri mari, peste media națională.
investitorii sunt atrași de, și contribuie la, această cerere în continua creștere.
numărul scăzut de alternative similare sau mai bune în împrejurimi.
Acești factori creează o structură circulară care se consolidează singură.
Descurajarea investitorilor sau suprataxarea potențialelor câștiguri e o măsură care, din punctul meu de vedere, nu merită discutată prea mult.
Construcția de imobiliare necesită capital considerabil, implică riscuri foarte mari și o birocrație interminabilă, iar promisiunile unui câștig mare joacă un rol esențial pentru a atrage capitalul necesar.
Este destul de greu să intervii pe partea de cerere fără să ai efecte nedorite în economie.
Din păcate, oamenii își pot imagina un Cluj fără corporatiști sau fără studenți, în care prețurile scad, dar toate celelalte venituri rămân neschimbate. Nu îți trebuie un doctorat în economie ca să înțelegi că un asemenea scenariu nu este realist.
Un loc unde se poate intervini pe partea de cerere este construirea de cazări decente pentru studenți.
Din ce am reușit să găsesc, Clujul are un deficit de aproximativ 50.000 de cazări pentru studenți, iar asta are o pondere semnificativă în cererea crescută cu care ne confruntăm.
Când zic „decente”, mă refer la cazări individuale, maximum duble, cu băi proprii și la un preț corect. Iar când zic „corect”, nu mă refer neapărat la cel mai mic preț. Există precedente în Occident, nu trebuie să inventăm noi.
O idee bună ar fi să se construiască într-un soi de parteneriat public-privat, asta dacă ne dorim să fie gata vreodată. Repet, există precedent, nu trebuie să inventăm.
O altă soluție, cel puțin în teorie, ar fi dezvoltarea unui centru universitar și educațional în afara orașului.
În practică însă, o astfel de soluție ar fi dificil de implementat. Structura decizională pentru o astfel de realitate e complexă și oamenii care decid nu prea au nimic de câștigat și au multe de pierdut dacă se ia această decizie.
Chiar dacă s-ar putea implementa o astfel de realitate, am stabilit deja că ne dorim ca studenții să rămână membri activi în activitatea orașului.
Odată atins un anumit prag (de care consider că ne apropiem), forțele care contribuie la creșterea cererii se reglează de la sine, însă, fără un eveniment extraordinar, acest proces este foarte lent.
Din cauza prețurilor ridicate de la Cluj, oamenii aleg să studieze, să lucreze sau să se întoarcă în alte orașe, unde încet apare o structură circulară similară.
Să fi scris aceste rânduri doar pentru mine, nu aș fi zăbovit prea mult asupra cererii. Într-un stat funcțional și liber, o cerere mare și în creștere e de obicei un semn sănătos.
Mult mai relevantă și, din păcate, de obicei neglijată este povestea ofertei.
Există, în general, 4 factori care pot limita oferta în acest domeniu:
capitalul - banii disponibili pentru investiții si achiziții
capacitatea efectivă de a construi — forță de muncă, materiale și firme capabile să execute proiectele
terenul disponibil și limitele geografice — relieful și lipsa spațiului potrivit pentru construcții
regulile și deciziile administrației publice — autorizații, urbanism, reglementări și birocrație
Primii doi factori nu par să reprezinte obstacole.
Amploarea dezvoltărilor imobiliare din jurul municipiului Cluj-Napoca, chiar dacă acestea sunt adesea haotice, demonstrează că există atât capital disponibil, cât și capacitatea necesară pentru a construi la scară largă.
Din perspectiva reliefului, este adevărat că Cluj-Napoca se află într-un soi de „găleată”, fiind înconjurat de dealuri. Totuși, există suficient teren pe care nu te împiedică nicio lege a fizicii să construiești.
Dacă vă uitați pe harta de mai sus, în zona de sud-est, începând de la stânga la dreapta, de la cartierul Bună Ziua și până la aeroport, există suficient loc să mai construiești un municipiu.
Prin proces de eliminare, rămân doar regulile și deciziile administrației publice.
În ultimii 10 ani, din exterior pare că administrația publică și-a dorit și a reușit, în cele din urmă, regenerarea urbană a fostei zone industriale din nordul Clujului.
Această zonă este în plină dezvoltare și există proiecte mari în diferite faze de execuție.
Tot din exterior, mai pare că, pentru a-și îndeplini acest vis, administrația publică a limitat sau chiar blocat dezvoltări imobiliare din alte zone ale orașului.
Există argumente raționale pentru această alegere: există o oarecare infrastructură în această fostă zonă industrială, logistic este bine situată și are sens ca aceste spații să fie valorificate înainte să ne apucăm să construim în câmp.
Problema este timpul necesar pentru finalizarea acestor dezvoltări imobiliare.
Sa luam exemplu unui ansamblu din aceasta zona:
2017 - se achiziționează terenul și clădirile vechi.
2019 - se obține autorizația de demolare și clădirile vechi sunt demolate.
2020 - noul proiect este propus pentru prima dată.
final 2021 - proiectul este aprobat după mai multe modificări.
mijloc 2022 - se eliberează autorizația de construire.
final 2025 - se dau în folosință 450 de apartamente.
Au fost necesari 8 ani pentru a se construi 450 de apartamente.
Din datele pe care am reușit să le găsesc, în perioada 2021–2025 au fost finalizate aproximativ 8.200 de locuințe în municipiul Cluj-Napoca.
Idea ca nu putem construi repede si bine e complet falsa.
Din ciclul de viață al unui proiect imobiliar, o bună majoritate a timpului pierdut este timp mort și o bună parte din el este cauzat de blocaje/proceduri administrative.
Blocajele și lentoarea proceselor administrative nu înseamnă doar timp pierdut, ci și costuri suplimentare (salarii, dobânzi, inflație etc.).
Mai este un mod prin care administrația publică strangulează oferta.
Deși în Cluj-Napoca se poate ajunge cu trenul din numeroase localități pe o rază de 50 de kilometri, naveta din aceste localități nu este cu adevărat o alternativă.
În primul rând, calea ferată și trenurile care deservesc aceste linii sunt departe de a fi ideale.
Apoi, în multe zone din aceste localități lipsesc, într-o măsură mai mare sau mai mică, utilități, instituții publice de calitate comparabilă sau infrastructură rutieră (drumuri, trotuare, iluminat public etc.).
În lipsa altor argumente raționale sănătoase, din punctul meu de vedere, prețul disproporționat de mare al apartamentelor din Cluj este cauzat în totalitate de un eșec al statului.
Indiferent care e scuza (fonduri / personal / legi) și unde se oprește vina (local / național / justiție), in opinia mea eșecul este al statului.
Mai cred că, pentru aceste prețuri disproporționat de mari nu sunt de vină nici studenții, nici corporatiștii, nici corporațiile, nici capitalismul și nici vreun război.
Într-un stat funcțional și liber, procedurile legale și administrative se execută mult mai eficient și transparent, competiția este mai mare și potențialul existent este exploatat într-o mai mare măsură.
Un efect mai puțin transparent al prețurilor în continuă creștere pentru imobiliare este apariția unei noi forțe care pune presiune pe preț.
Într-un scenariu în care prețurile sunt într-o continuă creștere, se creează un interes de menținere sau creștere a acestora din partea proprietarilor care au achiziționat aceste imobile scumpe.
Astfel se formează o majoritate care își dorește ca prețurile să continue să crească, iar majoritățile sunt valoroase în democrație.
Nu vă lăsați păcăliți de cei care spun că își doresc ca prețurile imobiliarelor să scadă. Ce spun ei, de fapt, este:
Îmi doresc ca prețurile proprietăților pe care vreau să le cumpăr să scadă și prețurile proprietăților pe care le dețin să crească.
Disclaimer: Considerați acest text un document în continuă evoluție, ceea ce înseamnă că poate fi supus unor modificări nedocumentate și că ar putea chiar să dispară în viitor.